Czy konto w lokalnym banku jest konieczne przy zakupie nieruchomości za granicą?
Decyzja o zakupie mieszkania lub domu poza Polską to ekscytujący, ale jednocześnie pełen formalności proces. Niezależnie od tego, czy chodzi o apartament nad Morzem Śródziemnym, inwestycję w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, czy dom w Alpach – wcześniej czy później pojawia się pytanie: czy trzeba mieć konto w lokalnym banku? Wbrew pozorom, odpowiedź nie jest uniwersalna. Wiele zależy od kraju, modelu finansowania, planowanego sposobu korzystania z nieruchomości, a nawet… narodowości inwestora. Dla osób, które planują inwestowanie w nieruchomości za granicą, ta kwestia ma niebagatelne znaczenie – zarówno pod względem operacyjnym, jak i podatkowym.
Kiedy konto w lokalnym banku będzie konieczne?
W niektórych krajach otwarcie konta bankowego jest obowiązkowe lub bardzo silnie zalecane, zwłaszcza jeśli zakup finansowany jest kredytem, jeśli nieruchomość będzie wynajmowana, lub jeśli urzędowe procedury wymagają wpłat lokalnych podatków.
Przykładowe sytuacje, w których konto jest wymagane lub potrzebne:
-
Hiszpania – aby opłacać podatki lokalne (IBI), media, wspólnotę mieszkaniową, a także otrzymywać dochód z wynajmu. Wymagany jest lokalny numer NIE oraz NIF.
-
Portugalia – konto ułatwia rozliczenia podatkowe i zarządzanie opłatami eksploatacyjnymi. Zwłaszcza jeśli nieruchomość wynajmujesz.
-
Włochy – przy zakupie przez cudzoziemca bez rezydencji banki często wymagają lokalnego konta, szczególnie przy hipotece.
-
Francja – nie jest to obowiązek, ale wiele agencji nieruchomości i kancelarii rekomenduje jego otwarcie.
-
Zjednoczone Emiraty Arabskie – konto nie jest wymagane do zakupu, ale potrzebne przy zarządzaniu wynajmem, uzyskaniu rezydencji i rozliczeniach z deweloperem.
W praktyce oznacza to, że konto staje się narzędziem operacyjnym, bez którego codzienne funkcjonowanie jako właściciela nieruchomości może być utrudnione.
Kiedy można kupić nieruchomość bez konta w lokalnym banku?
W wielu przypadkach, szczególnie gdy transakcja odbywa się za gotówkę i bez udziału lokalnego kredytodawcy, konto nie jest wymagane przy samym zakupie. Środki mogą zostać przelane bezpośrednio z konta zagranicznego (np. z Polski), a notariusz lub kancelaria odbiera płatność i rozlicza podatki transakcyjne.
Przykładowe sytuacje, gdy konto nie jest konieczne:
-
zakup z rynku pierwotnego w Dubaju – środki trafiają bezpośrednio do dewelopera,
-
inwestycja w Bułgarii lub Albanii – dopuszczalne są przelewy z Polski bez pośrednictwa lokalnego konta,
-
transakcje przez pośrednika lub fundusz, który przejmuje pełne zarządzanie finansowe,
-
inwestowanie w nieruchomości za granicą w ramach tzw. współwłasności – gdzie zarządzający rozdziela zyski na konta inwestorów w kraju pochodzenia.
Choć technicznie możliwa, taka strategia bywa uciążliwa przy długofalowym użytkowaniu nieruchomości. Wystarczy awaria klimatyzacji, wezwanie do zapłaty podatku lub konieczność zapłacenia faktury za wodę, by okazało się, że brak lokalnego konta spowalnia reakcję lub generuje dodatkowe koszty.
Jak wygląda procedura otwarcia konta przez cudzoziemca?
Otwarcie konta przez obcokrajowca – bez statusu rezydenta – bywa zróżnicowane pod względem formalności. Zwykle trzeba się przygotować na:
-
okazanie paszportu (czasem także drugiego dokumentu tożsamości),
-
numer podatkowy danego kraju (NIE, NIF, Codice Fiscale itd.),
-
potwierdzenie źródła dochodu (umowa o pracę, działalność gospodarcza, PIT),
-
dokument potwierdzający cel otwarcia konta (np. umowa przedwstępna zakupu nieruchomości),
-
czasem: rachunki za media lub zaświadczenie o adresie zamieszkania.
Niektóre banki umożliwiają otwarcie konta zdalnie, zwłaszcza jeśli współpracujesz z agencją lub kancelarią w danym kraju. Z kolei inne wymagają fizycznej obecności klienta w oddziale – i to nie zawsze w pierwszym lepszym mieście.
Korzyści z posiadania lokalnego konta bankowego
Choć nie zawsze wymagane prawnie, konto w lokalnym banku bywa po prostu praktyczne. Ułatwia:
-
opłacanie rachunków i podatków lokalnych bez konieczności przelewów międzynarodowych,
-
otrzymywanie wpływów z wynajmu od najemców lub operatorów,
-
dostęp do lokalnych kredytów hipotecznych i leasingów,
-
szybszy kontakt z urzędami, firmami i instytucjami publicznymi,
-
prostsze rozliczenia w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Dla wielu inwestorów inwestowanie w nieruchomości za granicą to początek długofalowej obecności na danym rynku – tym bardziej więc opłaca się mieć infrastrukturę bankową gotową do działania.
Czy są alternatywy dla lokalnych kont bankowych?
Tak. Coraz więcej inwestorów korzysta z nowoczesnych rozwiązań finansowych, które pozwalają ominąć konieczność zakładania konta w kraju inwestycji.
Przykłady rozwiązań alternatywnych:
-
Wise (dawniej TransferWise) – wielowalutowe konto z lokalnymi numerami IBAN w UE, USA, UK itd.
-
Revolut – konto z możliwością płatności i przelewów w wielu walutach, często akceptowane przez deweloperów.
-
Payoneer / N26 / Monese – konta transgraniczne dla freelancerów i inwestorów.
-
Konta escrow prowadzone przez kancelarie lub notariuszy – środki są blokowane do momentu finalizacji transakcji.
Warto jednak upewnić się, czy dana platforma jest akceptowana przez lokalne urzędy i instytucje. Nie każda firma przyjmie opłatę za podatek od konta Revolut – dlatego nadal konto w tradycyjnym banku bywa niezastąpione w niektórych scenariuszach.
Inwestowanie w nieruchomości za granicą to proces, który wymaga elastyczności, ale też świadomości lokalnych realiów. Choć nie w każdym kraju konto bankowe jest obowiązkowe, w wielu przypadkach jego brak może utrudnić bieżące zarządzanie nieruchomością, ograniczyć dostęp do usług i spowodować opóźnienia w płatnościach. Dlatego warto zawczasu zapoznać się z procedurami w kraju, który Cię interesuje, i rozważyć, czy wygoda i bezpieczeństwo, jakie daje lokalny rachunek, nie są warte formalnego wysiłku. W dłuższej perspektywie to często jeden z fundamentów efektywnego inwestowania.
